一級建築士が教える! 意外と知られていない「リノベーション物件で後悔しがちなコト」

一級建築士が教える！　リノベーション物件で後悔しがちなコト

基本中の基本ですが、リノベーションとは「修復」を意味します。重要なのはどこからどこまでが修復されているのかという点。そして、リノベ物件というと響きが良いイメージを抱きがちですが、本来は中古物件であるということを踏まえておかなければいけません。

ですから、簡単に言ってしまえば、リノベ物件のチェックポイントは、中古物件のそれと同様なんです。賃貸でも分譲でもマンションでも戸建てでも同じですよ。見た目に惑わされず、本質を見抜く目を持ちましょう。化けの皮を剥がす意気込みで確認をしないと後悔することになります。

チェックポイント1. 築年数

これは命に関わってきますので真っ先に確認しましょう。ポイントは1981年以降に建てられたかどうかです。これ以前であれば、旧耐震基準で建築されたものなので、大地震が起きた際はざっくり言ってちょっと不安です。これ以降であれば新耐震基準を満たしているので、ひとまず安心と言えますね。

より安心なのは、2000年以降に建てられた物件。阪神淡路大震災を教訓に2000年に改正された、2000年基準と呼ばれる建築基準法に則って建てられています。これは新耐震基準に、地盤に合った基礎工事の徹底、接合部や耐震壁の配置バランスの強化などを追加した内容となっています。

1981年以降の建築物は、次の基準を満たしています。言い換えれば、1981年以前のものはこれが保証されていないんですね。

「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」（1981年に改正された建築基準法の新耐震基準より）

但し、1981年以前に建てられた物件でも耐震補強を施してあればOKですので、忘れずに確認をしてください。

チェックポイント2.　水回り　

シンクやバス、トイレをひと目見て、キレイだから良し、ではありません。排水管や給水管の交換の有無や修繕履歴（直近の交換時期等）、現在の状態などを確認しましょう。方法は、埋もれている管は目視できないので、不動産屋さんにリサーチをするのが賢明です。

この管がボロボロであれば、水質に影響が出るだけでなく、どこかで水漏れして異常に高い水道代を請求されたり、果てには管が破裂なんていう最悪の事態にもなりかねません。賃貸であれば大家や管理会社と相談になると思いますが管の改修費を考えるとゾッとします。

チェックポイント3.　防音性

例え好みのクロスが貼られて、素敵なタイルが敷かれてあっても、下地がスカスカだったら音がダダ漏れですから居心地のいい空間にはなりません。気密性の高い壁や床を見抜きましょう。建物構造としては、いろいろな見方があり、断定はできませんが、賃貸マンションであればRC造を選べば音漏れしにくい可能性が高い、と思います。

誰でもできる見抜き方としては、壁と床を何か所も叩くこと。密度の高い壁や床ですと、叩くと音が詰まった感じで短く終わります。逆に中が空洞でスカスカだったりすると、軽くて音が少し響くんですね。内見時に必ず行ってください。

チェックポイント4.　賃料（管理費も）・販売価格

相場より安い！　と思えるリノベ物件があったとします。だからといって、それが適正なのかどうかは冷静に判断する必要があります。戸建てで考えると、まずは一般的に、戸建ての土地自体の価値はわりと安定していますが、建物部分は築年数とともに価値が下がっていく、ということを頭に入れておきましょう（但し、立地により一概には言えません）。加えてエリアの坪単価も事前チェックを。そして、それらにリノベーションの詳細が関わってきます。

売り手や貸し手はなるべくコストをかけたくありません。そりゃそうですよね。最小限のリノベというと、クロスや床の貼り替えです。リノベ物件でこれぐらいしか手を加えていないのであれば、上物の価格にプラスαなのはわずかなはず。諸々を考慮して改めてみると、あれ、相場より安いけれど実は建物に見合った価格ではなくむしろ高いかも、なんてケースが出てくるかもしれません。

ほかに、事故物件や共有部分のリノベ状況、電気容量などのチェックも他サイトで挙げられていますが、最低限必要なのはこの4つだと考えます。これらがちゃんとクリアされていれば、カフェのような内装であったり、間仕切りをなくした広いリビングがあったりと、リノベならではの良さを満喫できるはずです。

ちなみに、リノベ物件の購入を考えている方向けに、コスパがいいおすすめは「古家付きの土地」として販売されているものですね。古家は解体前提なので土地代のみで売られていることもあります。1981年以降に建てられた居住可能な状態のものであればめっけもん。これに多少の耐震補強やクロスの貼り替えなどのリノベ―ションを施せば、土地代とリノベ代だけで上物まで手に入れられることになりますよ。

地震に強い物件についての記事はコチラをどうぞ。
https://ananweb.jp/anan/403929/

教えてくれた人
リクドウさん　一級建築士。設計事務所の管理建築士。普段の仕事は、公共、商業施設の設計がメイン。住まいに対するモットーは「自分らしくいられる、憩いの空間であるべき」。

©AM2VECTORS/Getty Images